Ръст с едно наум

Надува ли се нов балон на имотния пазар, или растящите цени са логична функция на голямото търсене, по-високите доходи и евтините жилищни кредити? Този въпрос витае в последните месеци отчасти и заради предупрежденията от Европейската комисия (ЕК) и призивите за повишено внимание от страна на БНБ.

Последните данни на Евростат от миналия месец, които се отнасят до третото тримесечие на 2017 година, наляха още масло в къкрещия огън на съмнението. Статистиката сочи, че за посочения период цените на имотите у нас са пораснали с 9%, което е над два пъти повече от средното за ЕС (4,1 на сто). Всички родни експерти са единодушни, че в момента няма прегряване на имотния пазар, но някои макроикономисти смятат, че бумът на разрешителните за строеж в столицата може да даде тласък за негативна тенденция. От бранша на недвижимите имоти нямат притеснения за формиране на потенциален балон, но виждат други рискове пред сектора.

Какви са притесненията

Евростат сочи, че България заема 7-о място по ръст на цените на имотите в ЕС. Лидерите по ръст на цените са Чехия (12,3%), Ирландия (12%), Унгария и Холандия с по 10,2 на сто и Латвия 9,5%. Това само по себе си не е негативно, но в края на миналата година ЕК посочи имотния пазар като сектор, заслужаващ специално внимание, в последния си доклад за макроикономическите дисбанси. Според него може да се говори за тревожно надценен пазар на недвижимите имоти, защото цените на жилищата у нас растат с едни от най-ускорените темпове през последните 2 години в Европа на фона на високата задлъжнялост на бизнеса и домакинствата.

Сигнална лампа светна и откъм централната банка. В обзора на състоянието на банковата система за третото тримесечие на миналата година БНБ предупреждава, че „регистрираното нарастване на цените на недвижимите имоти крие риск от формиране на очаквания за продължаване и интензификация на тази тенденция, което да доведе до смекчаване на изискванията по отношение на съотношението между размера на новоотпуснатите кредити и стойността на ипотекираното недвижимо имущество“. В обръщение пред Асоциацията на банките в България управителят на БНБ Димитър Радев подчертава, че този въпрос е особено актуален с оглед на средносрочната перспектива за навлизане в нов възходящ лихвен цикъл. Постигането на индивидуални цели, свързани с показатели за кредитен растеж или пазарен дял, не трябва да бъде за сметка на адекватното оценяване и управление на кредитния риск, предупреждава гуверньорът.

“От гледна точка на ЕС цените на имотите в България са сигнал за макроикономически дисбаланси. Този ръст наистина е много по-висок от средното на ЕС и въобще за региона, в който се намираме, и като цяло отразява едно много сериозно оживление на имотния пазар, което според много анализатори най-вероятно е индикация за появата на нов балон на имотния пазар”, коментира пред “Икономист” главният икономист на Института за пазарна икономика (ИПИ) Десислава Николова, като се аргументира с бума на разрешителните за строеж. “Данните за разрешителните за строеж в София са на рекордно високо ниво, каквото не е имало, откакто е започнала въобще статистиката. Задминати са пиковете за 2007-2008 г.”, добави тя.

Проверка на “Икономист” показа, че през 2017 г. са издадени разрешения за 881 945 кв.м разгъната застроена площ. За столицата този пик се дължи не толкова на жилищни имоти, колкото на “други сгради” и офиси, т.е. разрешителните за жилищно строителство са сходни с предишния пик 2007 – 2008. (под други сгради се имат предвид културни, спортни, хотели, обществени сгради, логистични центрове и др.) Николова обаче подчерта, че бумът на строителството се наблюдава почти в цяла Европа, главно заради политиката на ЕЦБ за кредитни линии с ниски и нулеви лихви. “След като има евтини пари, от една страна, строителните компании могат да вземат евтин кредит, инвеститорът също, и затова няма никаква логика парите да стоят в банка”, каза тя. Десислава Николова вижда потенциално поле за пазарни спекулации, ако голяма част от евтиния ресурс се насочи към имотите с цел инвестиция заради ниските лихви по депозитите. “В момента се появяват много квартали в София с „тъмни прозорци“ - т.е. празни жилища, които хората не купуват за жилищни нужди, а като алтернатива на традиционния банков депозит. Именно това подхранва коментарите, че евентуално може да се формира нов балон”, каза още Николова.

Какво стои зад увеличението

Главен анализатор на една от петте най-големи банки в страната също смята, че ръстът на новото строителство, особено в София, трябва да се следи внимателно. Той обаче е на мнение, че сегашните стойности са плод на оптимизъм и апетит, които се отразяват и в покачването на цените на имотите. Банкерът посочва, че успоредно с това се увеличават и отстъпките, които правят продавачите на имоти спрямо първоначално обявената продажна цена. Затова анализаторът предвижда, че може в близкото бъдеще да се наблюдава леко понижаване на цените, но дори и при това положение поведението на пазара няма да индикира раздуване или спукване на балон. Той се аргументира с развитието на доходите и пазара на труда като цяло, които подкрепят динамиката на имотния сектор и създават основа за изплащане на жилищата дори когато бъдат придобивани с ипотечни заеми. Данните показват, че за 12-те месеца на миналата година средната брутна работна заплата расте с 10,6%, като съществен принос за това има и публичният сектор заради повишението на учителските доходи. Точно подобряването на финансовото състояние на домакинствата е причина поскъпването на имотите да не буди такова притеснение, защото поне на макрониво изглежда, че имотният ръст не е спекулативен, а има и фундаментална подкрепа на замогващото се общество.

„Нуждите за развитие на България изискват засилване на инвестициите в жилища. Въпросът е доколко устойчив е бизнес цикълът, но и в това отношение страната се развива паралелно с държавите от региона. Въпреки увеличения дял на инвестиции в строителство на сгради едва ли това, което наблюдаваме, трябва да е източник на притеснение, ако инвестициите са в качествени проекти, които съответстват на стандартите и на потребностите на домакинствата“, коментира банкерът.

Експертите по ипотечни кредити също не смятат, че тенденцията е притеснителна, защото пазарът е интензивен почти само в София. “В момента данните не са притеснителни, ръстът е малко по-голям от този в ЕС в големите градове, но в по-малките градове даже имаме спадове. Прогнозата ми е, че ако в следващите 1 – 3 години ръстовете се запазят, вероятно ще видим проблем, но той ще се изразява в задържане на сделките и свиване на пазара, но не и в спад на цените”, коментира пред “Икономист” управителят на “Кредит център” Тихомир Тошев. Той уточни, че ниските лихвени нива на жилищните кредити са моторът за ръст на пазара наред с повишаващите се доходи на българина. Лихвите по ипотечните кредити в момента се движат между 3 и 3,8%, но всички прогнози сочат тяхното плавно покачване от края на тази година. “Очаква се през 2019 г. да има минимално покачване до 4 - 4,2%, което в пари е между 30 – 60 лв. на месец за средния размер на ипотечните кредити. за страната през м.г. той е бил 95 000 лв., а за София 122 000 лева. Очакванията за т.г. са за леко повишение вследствие ръстовете и на пазара, което означава, че в столицата средният размер ще бъде около 130 000 лв., а за останалата част ще достигне 100 000 лв.“, обясни кредитният експерт.

Защо не е същото като

предишния път

Според брокерите на недвижими имоти, с които „Икономист“ разговаря, разликите между сегашната ситуация и последния път, когато в страната се разду имотен балон, са много и съществени.

„Някои хора подхвърлят тезата за балон, без да правят точна съпоставка между предкризисната 2008 г. и 2018 г. Не бива да се забравя, че преди 10 години имаше еуфория – много външни инвеститори, навлизане на банките на пазара на ипотечни кредити, липса на култура от страна на потребителите в ипотечното кредитиране. Сега въпросните външни инвеститори липсват, а лихвите по кредитите са ниски”, коментира Младен Митов, мениджър “Пазарни проучвания и анализи” в “Явлена”. Той припомни, че в годините преди кризата ръстът на пазара на имоти достигаше 20, 30, 40% в София на годишна база. За сравнение 2016 спрямо 2015 г. той бил в порядъка на 10 – 12%. “Най-важното е от каква база тръгват цените. През 2008 г. средната цена на жилище в София бе 1200 – 1300 евро на квадратен метър. Докато през 2018 г. тя варира от 900 – 950 евро на квадрат. Т.е. цените на имотите на най-активния жилищен пазар, какъвто е столицата, са доста под предкризисните нива”, смята той. Наред с това по данните на “Явлена” покачването на цените в последната година в големите областни градове е още по-ниско, от 1 до 7%, спрямо 2016 г. Единствено в Пловдив цените на жилищата са с ръст от 10 – 12%, какъвто е измерен в София. Причината е, че там се развива доста бурно икономическата зона. Базата на цените там сега също е по-ниска от тази през 2008 г. Средната цена през 2017 г. варира от 560 до 600 евро на квадрат, докато през 2008 г. е била в диапазона 750 – 780 евро на квадрат“, допълва Митов.

Според него още по-отчетливи разлики в сравнението между двата периода се виждат при ваканционните имоти. Техните нива в момента са на 50 – 60% от тези преди кризата, когато масово чужденци изкупуваха имоти с инвестиционна цел, често дори без да ги посещават. Сега купувачите са предимно български граждани. “В момента може да намерите морски ваканционен имот в порядъка от 250 до 350 евро на квадрат. Разбира се, има и за 1000 евро на квадрат, но те са в затворени комплекси със съвсем различна специфика и много по-високо качество”, добави още Митов.

Притеснения за потенциално презастрояване по морето се появиха отново наскоро, след като управляващото мнозинство измени Закона за опазване на земеделските земи, като позволи на собственици на ниви със сменено предназначение, които не са започнали строителство в удължения през 2012 г. шестгодишен срок, да препотвърдят правото си. Президентът Румен Радев наложи вето над поправките, които се отнасят за 2000 имота край морето и за още 13 000 във вътрешността на страната, но парламентарното мнозинство най-вероятно ще го преодолее. Въпреки това едва ли може да се очаква всеобхватно строителство на тези територии, след като там до миналата година, когато можеше законно да се строи, липсваше активност.

Важността

на предназначението

Брокерите, с които „Икономист“ разговаря, отчитат и още една ключова особеност, която не предполага оформянето на балон – значително по-голяма част от имотите се купуват за жилищни, а не за инвестиционни нужди. Данните на „Явлена“ на база на сключени сделки показват, че едва 20% от имотите се купуват за инвестиция.

Наблюденията на „Адрес Недвижими имоти“ показват, че дори и увеличено ново строителство не може да удовлетвори нуждите. “Факт е, че строителството нарасна, но не с такива темпове, че да може да компенсира недостига на жилища. Ако има нещо тревожно, това е, че пазарът на урегулирани парцели не е достатъчно развит в големите градове основно, защото има неизчестени проблеми със собствеността, с регулацията, с инфраструктурата. Проблеми, които ако не съществуваха, щяха да доведат до по-голямо строителство, компенсиране на недостига и по-нормален ръст на цените”, коментира пред “Икономист” Георги Павлов, изп. директор на “Адрес Недвижими имоти”. Той смята, че за балон не може да се говори, но адресира друг риск в сектора. Анализаторът предупреди, че при покупки “на зелено” трябва да се внимава, да се купува от опитен предприемач, с история. “Потенциалните проблеми обикновено са финансови. Аз бих купил жилище от предприемачи, които имат опит от предишни кризи или имат подкрепа от солидни банки. Много от предприемачите не използват заем, което означава, че няма “втори чифт очи”, каквото е банковото финансиране, който да потвърди, че този проект е добре управляван и не крие риск да не бъде завършен”, аргументира се той. Положителен е фактът, че за по-голямата част от самите купувачи на жилища това допълнително „банково зрение“ е налично. Данните на Агенцията по вписванията сочат, че 65% от сделките с имоти се извършват с помощта на външно финансиране. А в годините след кризата и след стрес-тестовете в системата банките не са склонни да поемат рискове и гледат сравнително консервативно на процеса по отпускане на ипотечните заеми.

Ситуацията е такава, че всички участници на пазара на недвижими имоти са по-мъдри отпреди 10 години. Това обаче не означава, че някои индикатори не будят тревога и не трябва да се следят внимателно. Докато водещата цел на купувачите е задоволяване на жилищните нужди, балон трудно може да се очаква. Ако обаче нещата се обърнат и купуващите с инвестиционна цел започнат да доминират, тогава може да настъпят тежки времена. И

Статистически гид

Експертите смятат, че за да се говори за потенциален балон, трябват няколко последователни години на двуцифрен ръст на вложенията в имоти, както и на разрешителните за строеж. Това, че моментната ситуация не е такава, се вижда както от данните за издадените разрешителни за строеж, така и от отношението на инвестициите в недвижими имоти към БВП. За периода от 2010 до 2016 година те са около 2%, като през 2016 са стигнали 2,6%, и най-вероятно през миналата година са били около 3%. По този показател страната изостава както спрямо други източноевропейски страни (в Унгария то е 3,4%), така и спрямо Западна Европа, където средните равнища са около 6%. 

Текстът е публикуван в новия брой на "Икономист" от 16 февруари, който може да купите в разпространителската мрежа в страната. Вижте какво още може да прочетете в броя