Пазар в подем

Горещо, още по-горещо - така накратко може да се обобщят анализите на брокерите за пазара на бизнес имоти през 2017 г. и очакванията им за 2018-а. Миналата година завърши с рекорден брой сделки и промяна на собствеността при търговските площи и почти 50% ръст при наемите на офис площите. През тази година търсенето на първокласни офиси от IT и аутсорсинг компаниите ще продължи да движи напред този пазар.

Рекорден ръст

при офис имотите

Със 198 000 наети кв. м, пазарът за отдаване на офис имоти в столицата отбелязва 46% ръст през миналата година. Това е рекордно висок обем на пазара до момента, коментира Михаела Лашова, изп. директор на "Фортън" (представител на Cushman & Wakefield за България и Македония). Само през последното тримесечие на м.г. са отдадени 64 109 кв. м, което го превръща в най-силния период от 2008 г. насам.

Повишеното търсене очаквано е довело и до леко увеличение на наемните цени. Според “Фортън” наемите за първокласни офис имоти се движат около 13,5 евро/кв. м, като са отбелязали 4% ръст през годината. Към края на 2017 г. средният дял на свободните площи в София е едва 9,6 на сто.

Лекото повишение на наемите през втората половина на 2017 г. отчитат и анализаторите на „Колиърс“. Според техните оценки средните нива за офис имот, клас А (над 2000 кв. м), в центъра са достигнали 15 евро/кв. м, а цената в широкия център и в периферията се движи около 13 евро за квадрат. Прогнозата на „Колиърс“ е тези ценови нива да останат стабилни през 2018 година.

И според двете анализаторски компании увеличението в цените се дължи на IT сектора и аутсорсинг индустрията.

Макар на пазара през 2017 г. да излязоха мащабни проекти като City Tower и Millenium Center, общото предлагане на офис имоти се е увеличило едва със 117 000 кв. м. Единствената по-значима завършена офис сграда през последното тримесечие бе Polygraphia Office Center, която добави 10 000 кв. м отдаваема площ в централните райони на София. “Като цяло недостигът на големи площи клас А остава и за това свидетелства фактът, че споменатите проекти бяха почти изцяло отдадени под наем още преди получаването на разрешение за ползване”, коментира Михаела Лашова.

От “Фортън” очакват през 2018 г. на пазара да излязат близо 180 000 кв. м нови офиси, чието строителство е започнало или е подновено през последните две години. Близо 40% от тези площи вече са договорени с наематели или са за собствено ползване на инвеститорите. От компанията дори прогнозират, че новите площи ще са повече от наетите (виж графиката). Подобни са данните и на „Колиърс“, които очакват през т.г. да влязат в експлоатация 158 000 квадрата офис площи, като половината от тях вече са заети. С други думи, ще продължи тенденцията на наемане на етап строеж.

Голямото предизвикателство пред пазара в този сегмент обаче предстои – 440 000 кв. м офис площи, в строеж или в проект, са планирани за завършване в столицата до края на 2020 г.

на търговските площи

Със сделки с бизнес имоти за близо 1 млрд. евро, 700 млн. от които от препродажба на молове, 2017 г. се очерта пикова за периода след кризата.

Най-голямата сделка бе за мол „Парадайз Център“, който бе продаден на южноафриканския фонд NEPI срещу 252,9 млн. евро. Същата компания купи и мол „Сердика“ за 207,4 млн. евро. Други фондове от ЮАР станаха собственици на “Мол София” и „Дъ Мол“, като сделката за последния е за 156 млн. евро. Друг инвеститор, отново от ЮАР – MAS Real Estate, плати през пролетта на миналата година 62 млн. евро в пакетна сделка за моловете "Галерия Бургас" и "Галерия Стара Загора". Единствено новият собственик на мол Варна не е фонд от ЮАР, а регистрирано в Малта дружество.

“След като 2017 г. приключи без нито един завършен нов мол или ритейл парк, 2018-а ще добави едва 75 000 кв. м търговски площи към предлагането на пазара”, посочи Иван Граматиков, мениджър “Търговски площи” към “Фортън”. В София се работи по проектите на Garanti Koza, но нови търговски площи тази година не се очакват. Затова фокусът в този сегмент ще бъде съсредоточен върху подобряването на търговските миксове в съществуващите търговски центрове, както и в запълването на освободени площи след затваряне на хранителни вериги. В тази връзка активен играч на пазара е търговската верига БИЛЛА, като компанията е разкрила нови магазини в два от софийските молове.

Брокерите отчитат около 90% заетост на софийските молове през последното тримесечие на 2017 г. “Наемите на първокласни площи се задържаха на ниво от 31 евро/кв. м, но промените в собствеността и оживлението на пазара се очаква да доведат до лек ръст на цените през следващите месеци”, прогнозират от “Фортън”. Очакванията са за увеличение до 15 на сто.

По-осезаем ръст се отчита при търговските улици, като за моден магазин с добра локация и площ между 100 и 200 кв. м средният наем е 48 евро/кв. м. На бул. "Витоша" е постигната и единична сделка от 70 евро/кв. м през м.г. Общо търговските площи в столицата са 738 000 кв. м.

Извън София през втората половина на годината се очаква да отворят „Делта Планет Мол“ във Варна и „Пловдив Плаза“. И в двата града вече има по два работещи търговски центъра и откриването на трети ще е предизвикателство и тест дали нарастващото потребление ще гарантира оборотите на търговците.

Слаб пазар на логистични площи

Ограниченото предлагане на качествени площи за складиране и логистика е причината за относително малкия обем наемни сделки в София през миналата година. Годината приключва с 20 600 кв. м отдадени площи в столицата, като става дума само за сделки над 1000 кв. м, отчитат от “Фортън”.

Сред по-големите договори е разширяването на TNT с 1070 кв. м в района на летището и завършването на новата база на „Луфтханза Техник“, също в близост до аеропорта.

През 2018-а в столицата се очаква да бъдат финализирани 50 000 кв. м нови логистични площи, които ще раздвижат наемния пазар. Общо в строеж са над 220 000 кв. м, но по-голямата част от тези имоти са за собствено ползване на инвеститора или по поръчка на единичен клиент, допълват брокерите.

Относително слабото предлагане на качествени площи под наем и активното търсене задържаха дела на свободните складови и логистични площи в София под 1%. Наемите на първокласни имоти остават стабилни, около 4,5 евро/кв. м за столицата и близките индустриални зони. И

kare

Интересни сделки

Сред по-интересните сделки през миналата година брокерите отчитат тези за Телефонната палата в столицата, хотел „Рила“ и бившата сграда на „Биохим“. Старият собственик на Телефонната палата, БТК, е запазила част от сградата за себе си, а намеренията на новия собственик са останалата да бъде отдадена за офиси, посочиха от “Фортън”. Другите две сгради в центъра ще станат хотели, които най-вероятно ще представляват световни брандове. “В момента има изключително голямо търсене на градски хотели в София и Пловдив от премиум брандове, които не присъстват на българския пазар”, коментира Явор Костов, мениджър „Капиталови пазари“ във „Фортън“.

По-значима сделка за парцел в края на миналата година е тази с южноафриканския фонд NEPI за изграждането на новия търговски център в Пловдив.

Текстът е публикуван в новия брой на списание "Икономист", който може да закупите от разпространителската мрежа в страната. Вижте какво още може да прочетете в броя