Как да печелим от имот във Виена

БОРИСЛАВ МОЯНОВ,

финансов консултант

Имотните инвестиции са предпочитани от българите поради създалата се у нас традиция и заради общоприето схващане за сигурност. Покупката на имот в чужбина от български инвеститори от екзотика напоследък се превърна в практика и начин на успешно вложение. В момента Австрия, и по-специално нейната столица Виена, е сред популярните дестинации за свободните пари поради традиционна свързаност, комуникационно удобство и туристическа атрактивност. Ето какво трябва да имате предвид, ако се насочите към покупка на имот във федералната република.

Как става

Заради членството на страната ни в ЕС българските граждани са равнопоставени с местните физически лица при придобиването на недвижима собственост. Ползването на местен брокер обаче е почти неизбежно заради формалностите, които трябва да се познават добре. Брокерската комисиона е законово установена и е в размер на 3% за среден клас имот, а общите разходи при придобиване са около 10% върху стойността на сделката и включват, освен дължимото на брокера, местни данъци и нотариални разходи.

Австрия разполага с точна статистика на цени по райони, която показва, че стойностите на имотите във Виена са нараствали винаги от Втората световна война насам.

Причините са в търсене от инвеститори главно от Източна Европа, арабските страни и Китай най-вече заради сигурността на вложението. Ако инвеститор не разчита единствено на очаквано нарастване на стойността във времето и не използва имота за лични нужди, доходността при дългосрочно стандартно отдаване под наем може да бъде доста ниска – под 2% годишно. Това се дължи на относително висока цена на придобиване и маргинален доход от наем заради регулациите. Затова едно от възможните решения е имотът да бъде отдаван под наем на туристи подневно чрез популярните платформи, което повишава значително доходността, която може да достигне до над 5 – 7% годишно.

Защо се получава така

За да онагледим примера, ще приемем, че малък апартамент във Виена струва между 100 и 150 хил. евро. Това, което е особено за австрийската столица, е, че 80% от жилищата са строени преди 1960 г. с участие на общината. Приходът, който можете да получите, ако притежавате такъв имот, е 500 евро на месец, защото има закон за регулиране на наемите, който не позволява дългосрочно отдаване на стойности над 8 евро на квадрат. Минималният срок на този тип договори е 3-годишен. Годишната доходност в този вариант е гарантирана и е в размер на 6000 евро.

Ако обаче решите да давате имота подневно, което е законово регламентирано и одобрявано от местните власти, той ще ви донесе доход от 1500 евро на месец. В този случай обаче ще имате допълнителни разходи, защото трябва да наемете фирма, която да търси наематели, да поддържа имота и да настанява гостите. Цените на тази услуга са около 20% от прихода. Другото, което трябва да имате предвид, е, че не можете да разчитате на пълна запълняемост, както е при дългосрочните договори. Ако приемем, че ще имате гости през 10 месеца от годината, ще получите 15 000 евро, от които ще трябва да платите на фирмата за поддръжка 3000 евро. Въпреки това доходът ви ще бъде двойно по-голям, отколкото при дългосрочния наем. Следвайки тази формула, ще разберете, че дневното наемане трябва да е със запълняемост под 5 месеца годишно, за да стане неизгодно.

Нова ниша в този пазар е да се купува цял нов комплекс и жилищата в него да се отдават краткосрочно под наем, защото възвръщаемостта е много голяма.

Текстът е публикуван в брой 41/2017 г. на списание "Икономист" от 13 октомври, който може да купите в разпространителската мрежа. Вижте какво още може да прочетете в броя.