Поскъпване на жилищата в София с 3 до 6%, но само за по-качествени имоти, ново строителство, с добра инфраструктура в близост до метрото или основни пътни артерии. Такава е картината през първото полугодие на тази година на имотния пазар в столицата, който като цяло забавя ръста си. На годишна база средната цена на жилищата в София се е увеличила до 1028 евро през юли т.г. и е 10% по-висока от полугодието на 2017 г., когато е била 932 евро. Според брокерите до края на годината цените ще се задържат и дори може леко да намалеят при панелните апартаменти.
Цените на имотите вече достигат пиковите си нива спрямо капацитета на пазара, казва Гергана Тенекеджиева, оперативен директор на компанията за недвижими имоти „Адрес“. Данните на фирмата показват, че от началото на 2018 г. поскъпването се движи в рамките на 3% до 6%, като е по-силно изразено в най-предпочитаните квартали и за качествените жилища.
Друга промяна са кратките срокове за осъществяване на сделките. Над 60% от купувачите сключват сделка в рамките на месец, казва Тенекеджиева и определя това като край на ерата на „извиване на ръцете“ от страна на продавачите. Изтрезняването при последните се изразява и в намаляване на тези, които оферират, без да се съобразяват с локацията и състоянието на имота.
Все по-отчетлива е тенденцията купувачите да плащат повече, но срещу качество, като търсят и по-големи жилища. 60% от сключените сделки през първите 6 месеца са за имоти на стойност над 70 000 евро, при 48 на сто преди година, отчитат от „Адрес“. Същите са наблюденията и на брокерите от фирма „Явлена“.
От бранша са категорични, че не може да се говори за прегряване на пазара на имоти в София и за нов балон, каквито предупреждения бяха направени от БНБ, а и статистиката на Евростат от миналата есен показа, че у нас цените растат значително по-бързо от тези в ЕС. „Независимо от възстановяването на имотния пазар през последните 5 години, ценовите нива от 2008 г. все още са недостижими.
Средната цена от 1028 евро за квадрат в София този юли е с 13,69% по-ниска от тази през 2008 г.“, дава пример Младен Митов, мениджър “Пазарни проучвания и анализи” в “Явлена” (виж графиката). И подчертава, че са различни и икономическите условия, като за разлика отпреди 10 години в имотния сектор сега няма поток от чуждестранни инвестиции.
Моторът – евтината ипотека Основното, което движи пазара сега, са евтините ипотеки, с лихвени нива около 3 – 3,8%. Брокерите го определят като златен момент заради очакванията от 2019 г. и Европейската централна банка да започне да повишава лихвените нива, което ще се отрази и у нас.
По данни на Агенцията по вписванията и на “Явлена” за първото полугодие на т.г. са сключени над 13 000 сделки, 8700 от които с ипотека, или близо 69%. Като дял сделките, финансирани чрез ипотеки, са повече в сравнение с предкризисната 2008 г., когато са били почти 53 процента. Данните показват още, че раздвижването при ипотечното кредитиране се откроява сериозно още миналата година, когато за първи път делът на този тип сделки за първото полугодие надминава нивото от 2008-а (виж графиката на стр. 31).
Около 20% ръст на ипотеките от януари до юни в сравнение със същите месеци на 2017 г. отчитат и от „КредитЦентър”. Според управителя на компанията Тихомир Тошев ипотечни кредити се търсят основно за финансиране на първи дом или за смяна на основното жилище с по-голямо и на по-добра локация, което подобрява качеството на живот.
Спадът на лихвите и при депозитите до под 1% прави качествените жилища от средновисок и висок клас предпочитана инвестиция. По данни на “Колиърс България” делът на купувачите на имоти с цел инвестиция в този сегмент е нараснал значително през първите 6 месеца на годината, от 25 на 45 процента. Става въпрос основно за жилища в затворени комплекси, с добра инфраструктура, ново и луксозно строителство. С инвестиционна цел най-много се търсят апартаментите с една спалня – 36% от всички сделки. Същият е процентът, по данни на „Адрес“, на сделките за жилища в кооперации, построени през последните 10 години.
Увеличава се и интересът към сделките на зелено, които имат дял от 15%. Става въпрос основно за клиенти, които не могат да открият готово търсеното от тях жилище и се насочват към проекти на етап реализация, на който по-лесно могат да изберат етаж, изложение и гледка. Покупката на ранен етап гарантира и наличие на паркоместа или гаражи, което е важно за младите домакинства, голяма част от които разполагат с два автомобила, обясняват брокерите. Основният недостатък е времето за дострояване на сградата.
Според „Колиърс“ една от причините за подновения интерес към покупките „на зелено“ е недостигът на завършени проекти от високия ценови клас. Над 70% от сделките в този сегмент от началото на годината са именно за жилища в етап на строеж. Делът на сделките с панелни жилища е 19%, а на тези за имоти в тухлени сгради, построени преди 2007 г. – 30 на сто.
Като цяло панелните апартаменти се търгуват с 10 – 15% по-евтино от тези в новопостроените сгради. Този показател варира в различните райони на столицата заради разликата в съотношението между ново и старо строителство. Най-тънка е тя в кв. „Младост“, където цената за кв. м в нова сграда е около 1200 евро, а в панелен блок – около 1100 евро.
Големият плюс при старото строителство е, че купувачите могат да се нанесат веднага, но трябва да калкулират допълнителното време и средства за ремонтите, които често се налагат. Другият плюс е, че кварталите с преобладаващо старо строителство са с по-добра инфраструктура и развита мрежа на градския транспорт, с повече училища и детски градини.
Горещи локации За разлика от близо 10-процентното поскъпване на годишна база на имотите в почти цяла София (виж таблицата), спрямо началото на годината темповете са много по-слаби, като единствено поскъпване с 5-6% се наблюдава в кварталите „Гео Милев“, „Дружба“ и „Кръстова вада“, по данни на “Адрес”. Тези ръстове се потвърждават и от Националното сдружение “Недвижими имоти” (НСНИ).
Според брокерите „Гео Милев“ става все по-привлекателен район, приобщавайки се към престижните „Изток“, „Изгрев“ и „Яворов“ и разширявайки зоната на предпочитаните квартали в източната част на София.
Ръстът на цените в „Кръстова вада“ идва от сериозната експанзия на ново строителство през последната година и половина. Кварталът е предпочитан заради свързаността му с метрото, както и близостта до Околовръстния път, който се превърна в удобна артерия за придвижване между отдалечени райони на столицата. Според “Адрес” цените на имотите там все още са разумни, макар и да надвишават средните за столицата. В допълнение районът около „Парадайз център“ се обособява като бизнес зона с множество офис сгради в строеж.
„Дружба“ е един от възродителите се квартали на София, смятат още брокерите. Благодарение на изграждането на метрото и близостта до ключови бизнес зони като Бизнес парка и 7-и километър на бул. „Цариградско шосе“ кварталът привлича купувачи, търсещи жилища на достъпни цени. В района вече се реализира и голям обем ново строителство, чието ключово предимство пред тепърва развиващите се квартали е готовата инфраструктура.
Текстът е публикуван в брой 34/2018 г. на списание "Икономист", който може да купите в разпространителската мрежа. Вижте какво още може да прочетете в броя.
